기본적인 내용이니까 등기부 볼줄 아는 사람들은 패스해도 됨.

하지만 집 전월세 구하는 초린이들은 읽어두면 도움이 될 수도 있어


1. 근린생활 빌라 전세

단독, 다가구 주택 형태로 2층 혹은 3층에 근린생활 들어가 있는 집은 경매 들어가도 전체 건물 토지 기준으로 처리되기

때문에 전입 + 확정일자만 잘 받아둬도 입주할 때 권리분석만 잘 하면 문제 발생 가능성은 제로에 가까워


그런데 문제는 집합건축물인 근린생활 들어가는 애들이야.


실제 현장에서도 간혹 피해사례를 접해.


동네 부동산들은(사람들이 잘 믿진 않겠지만) 이런 집들 거르는 편이야. 이런 집 입주시켰다가 문제 생기면 그 부동산

신뢰도 잃고 막 밀어붙히는 부동산 이미지 낙인돼서 부동산들도 그 부동산 잘 안찾거든

이런 그지같은 빌라는 대부분 빌라만 전문으로 취급하는 떳다방식 부동산들이 대규모 광고를 통해

손님 유치해서 진행해.

그리고 한 1.2년 해먹고 그 동네 떠버려


집합건축물이기 때문에 해당 집만 놓고 담보가치 평가해야 하는데 주택 용도로 된 다른 호수 가격에 준하는 전세를 받아버려

이 과정에서 애미애비 없는 비양심 부동산들이나 분양사무소 직원은 융자가 없어서 전입신고 + 확정일자 해두면

선순위 임차인이라 아무 문제 없다고 꼬셔


그런데 함정이 있어.


만약 그 집 임대인이 새로운 임차인 구해야 보증금 반환이 가능하다면 그 때부터 헬게이트 열리는거야

태생이 불법이라 다른 정상적인 빌라와 같은 시세 형성도 어려운데다가 위반건축물 등재라도 되면

이행강제금 어마어마 해. 거의 전체면적이 위반이라 그래(물론 임차인이 내는 돈은 아니야)

요즘은 예전처럼 씽크대 탈부착 해서 취사 용도로 사용안한다고 사진 찍어서 위기 잠시 탈출하는 것도 녹록치 않아.

만기는 돌아오는데 임대인은 임차인 구해야 돈을 줄 수 있다고 해.

그런데 근린생활시설 빌라는 전세자금대출도 안되고 입주 시점보다 가격은 더 떨어지고 근린빌라라 주차분쟁도 발생하고 등등

이거 보증금 반환소송 해서 확정판결로 경매 넘겨봤자 경매 낙찰 어려워

고액 보증금 선순위 임차인 자리잡고 있는데 인수조건으로 누가 진행하겠어.

당연히 새로운 세입자도 안들어와.


이 경우 결국 만기 지났는데도 집 못나가고 소송 절차도 진행 못하고 하다가 최악의 경우 그 집 사버리는 케이스도 아주 가끔 등장해.


더 최악은 그 집 소유자가 법인인 경우인데 근생 빌라 소유자가 법인인 경우에는 만세도 조심해야 해.
(보통 만세 상황정도면 한두채 단위로 안 굴려 해당 대지내 모든 근생빌라를 분양시점 당시부터 분양사무소에
샤바샤바해서 분양가 보다 높은 전세 임차인 유치 조건으로 진행함)

이 쪽 용어로 만세는 시세보다 높게 전세보증금 받아버리고 나중에 배째라 하는 경우(파산)라고 생각하면 돼

물론 파산신청해도 선순위 확정일자부 임차인 보호는 받지만 현실적으로 처분이 어렵기 때문에 거기 사는 임차인은

코인 고점에 개물린 생황이라 생각하면 편해(다른 점은 존버해도 답 없다는 거야)


차라리 개 물려서 그 집 인수라도 하면 다행인데 문제는 참지 못하고 다른 집으로 주소지 옮기는 사람들이 있어

이 때부턴 말 그대로 지옥에 입성이야.

기가막히게 이 타이밍 알고 바로 개인채권자 저당권이나 근저당권 설정해버려

그리고 경매처분.... 그 후는 말 안해도 알겠지?


그냥 근린생활시설 빌라는 패스하는게 좋아!



2. 신탁등기된 집


신탁등기에 대해 말하자면 너무 길어져서 겉으로 보이는거만 말해볼게

신탁등기기 된 집 등기부등본 보면 소유자가 신탁회사로 나오고 을구(소유권 이외 권리 기재)를 보면 융자도 하나 없어

(만약 담보신탁이라면 융자없는 집이 아님)(신탁법상 압류, 가압류도 못함)

하지만 신탁등기가 이루어졌다는건 신탁등기 과정에서 이해관계가 얽힌 사람들이 있다는건데

보통 원래 소유자(위탁자), 신탁회사(수탁자), 우선수익자(은행 등)가 대표적이야

이 사람들간 룰을 신탁원부로 정리를 해놓게 되는데 신탁원부도 등기부등본의 한 종류라고 생각하면 편해

그래서 대외 공시력이 있고 신탁원부상 내용 위반해서 법률행위 진행시 무효가 될 수 있어


신탁등기된 집 임대차계약은 보통 원래 소유자(위탁자)랑 진행하려면 신탁회사, 우선수익자 동의를 구하도록 해

그래야 나중에 공매 처분이 되더라도 임차인 인수조건 혹은 처분대금에서 우선순위 보장이 될 수 있거든


그런데 초린이들은 융자없다고 생각하고 건축주가 내 집이니까 나랑 계약하면 된다고 전입 + 확정일자면

아주 안전하다는 그 말을 또 믿고 진행을 해버려


여기서부터 헬게이트가 열릴 수 있게 되는거야.


신탁등기가 이루어진 집은 신탁원부에서 정한 내용대로 진행해야만 보호를 받는데 위탁자랑 단독으로 임대차 진행시에는

절차상 하자가 존재하는 상태로 진행된거라 나중에 신탁회사측에서 왜 우리 동의 안구하고 진행했냐 하며 나가라고 하면

나가야 돼~


나가는건 그렇다 치고 보증금은 건축주(위탁자)한테 받아야 하는데 잠수타거나 줄 돈 없으면 끝이야.


이미 계약시부터 첫 단추 잘못 껴서 그 집 인질로 잡고 뭘 할 수가 없어~


그냥 권한없는 임차인일 뿐이야. 명도소송 하게 되면 쫓겨나는거야.

이 모든게 신탁원부상 임대차계약 내용을 지키지 않아서 발생한 상황들이야.


신탁등기가 보이면 무조건 신탁원부 확인하고 신탁원부상 임대차계약은 어떤식으로 진행해야 되는지 꼭 확인하고

진행해~~!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 

저런거때문에 부동산중개인이 필요한건데...

그런데 우리나라는 파는넘보다 사는넘이 더 전문가가 돼야지 호구 안당하는 나라라는 거야

부동산 중개수수료를 왜 주는건데? 저런걸 모르니까 안당할라고 주는거 아니냐?

근데 그 중개 해주는 새끼들이 사기꾼이 많아

딱 간단히 말해줄게 부동산가서 공인중개사를 찾아 명함부터 확인해 봐야해

본부장 부장 이사 컨설턴트 과장대리 이런 명칭들어간 사람은 전부다 중개보조원이야

즉 책임도없고 적어도 공인중개사라는 명칭이 있는 사람과 대화해야해

애들은 자격증 취소될수도 있기에 적어도 사기는 안치거든

구청이나 시청에 확인가능하니까 명심해 적어도 공인중개사랑 진행하는게 좋아